[ предыдущая статья ] [ следующая статья ] [ содержание ] [ "Санкт-Петербургские Ведомости" ] [ поиск ] Санкт-Петербургские Ведомости No 185(1610), 25 сентября 1997

Москва идет на абордаж
Несколько лет назад, когда рынок коммерческой недвижимости делал первые шаги, в городе скупалось все подряд _ главное было успеть к переделу собственности, отхватить свой кусок. В большей степени в этом преуспели банки. А затем наступило долгое затишье.

Нарушилось оно в прошлом году после президентских выборов. Большинство специалистов связывают это со стабилизацией политической обстановке в стране. В течение прошедшего года активность на рынке росла с каждым днем и по данным "Петербургской недвижимости" за год цены поднялись на 25%. В конце лета специалисты "Бекара" отметили очередной всплеск активности.

Эксперты каталога Ассоциации риэлтеров "Бюллетень недвижимости"

отмечают постоянный рост предложений по продаже и аренде офисов и магазинов _ за лето рост составил 50%. Но и спрос растет постоянно. И сейчас в центральных районах, по данным "ИнтерОксидентала", он в три раза, а по данным "Икстлана", в пять раз превышает предложение.

Причем основной интерес к коммерческой недвижимости в городе, по мнению экспертов "Адвекса", "Икстлана", "Экотона", проявляет торговый капитал. Так по данным "Петербургской недвижимости" более 60% сделок связаны с покупкой или арендой помещений под магазины. Но покупая или арендуя магазин, предприятия вынуждены обзаводиться офисами, складами.

Так что можно говорить о гораздо большем влиянии (порядка 80%) торгового капитала на рынок коммерческой недвижимости, по крайней мере, по количеству сделок. В денежном выражении его доля на рынке, по оценкам специалистов "Икстлана", несколько меньше и составляет примерно 50 _ 60%.

Наибольшим спросом пользуются относительно небольшие торговые помещения 80 _ 150 метров, расположенные в центре города, на оживленных магистралях или вблизи станций метро. Большие же даже выгодно расположенные торговые площади пользуются гораздо меньшим спросом. Даже на Большом проспекте Васильевского острова, как отмечают эксперты "Невского простора", есть пустующие здания.

Цены же на выгодно расположенные магазины в центре, по данным "ИнтерОксидентала", уже превысили уровень цен на жилье и достигают 1200 долларов за метр площади. Такой уровень цен под силу только крупным предприятиям.

Подъем цен, по мнению части специалистов, вызван вторжением на питерский рынок крупных московских фирм. И сейчас доля московских фирм на рынке коммерческой недвижимости, по оценке специалистов "Петербургской недвижимости", доходит до 40%. Оживилась и активность иностранных инвесторов. Приток новых денег и последующее повышение цен как за покупку недвижимости в центре города, так и за аренду приводит к тому, что многие небольшие питерские торговые фирмы вынуждены перебираться из центра города на окраины.

А в связи с намечающимся увеличением ставок за аренду муниципальной собственности, по мнению специалистов "Петербургской недвижимости", и "Экотона" большинству мелких предприятий придется последовать их примеру.

Впрочем, жителям отдаленных районов это переселение, наверное, придется по нраву, поскольку это приведет к улучшению инфраструктуры окраин.

На рынке офисных помещений после введения в строй в прошлом году целого ряда бизнес-центров ситуация стабилизировалась и спрос практически удовлетворен. Но рынок офисов, по мнению большинства экспертов, несмотря на равновесие спроса и предложения в значительной степени остается "серым". По данным "ИнтерОксидентала" около 80% офисов города официально таковыми не являются, а представляют собой обыкновенные жилые квартиры. По мнению экспертов "Невского ключа", отчасти это объясняется трудностями перевода жилого помещения в разряд нежилых, отчасти _ высокими налогами на нежилой фонд.

Но в конечном счете приходится признать, что большинство предприятий малого бизнеса у нас в городе по-прежнему вынуждены пользоваться теневым рынком и в любой момент при проведении очередной проверки могут запросто лишиться своего офиса.

Что касается производственных помещений, то здесь сложилась наиболее сложная ситуация. Огромные цеха бывших государственных предприятий не привлекают инвесторов из-за своего плачевного состояния и плохой приспособленности для современного бизнеса. Спросом, по мнению специалистов "Невского ключа", "Экотона" и ряда других фирм, пользуются лишь небольшие помещения с хорошими коммуникациями, которые используются либо под сборочные цеха, либо для производства продуктов питания.

Что касается прогнозов, то здесь мнения большинства экспертов по поводу динамичного развития рынка коммерческой недвижимости в условиях благоприятного инвестиционного климата совпадают, а вот по поводу цен расходятся. Так, специалисты "Петербургской недвижимости" предполагают значительный рост цен (на 20 _ 25%) на коммерческую недвижимость в течение ближайшего года. Менеджеры "Икстлана" склонны к более осторожным прогнозам _ по их мнению, рост будет, но не столь значительный.

Кроме того, эксперты "Петербургской недвижимости" считают, что в ближайшее время ожидается довольно существенный приток иностранных капиталов. Интерес иностранных инвесторов вызывают как помещения в центре города, так и складские помещения в связи с удобным расположением города в качестве перевалочного пункта и более низкими ценами по сравнению с Москвой.

Обзор по материалам риэлтерских фирм подготовил Сергей УТКИН