[ предыдущая статья ] [ следующая статья ] [ содержание ] [ "Санкт-Петербургские Ведомости" ] [ поиск ] Санкт-Петербургские Ведомости No 98(1772), 28 мая 1998

"Через тумбочку
Именно так проходили до недавнего времени расчеты при сделках с жильем Несовершенная форма расчетов привела к краху многих фирм на рынке недвижимости. Агентства, имея возможность распоряжаться деньгами клиентов, прокручивали и в результате неудачных финансовых операций прекращали свое существование. Сейчас ситуация их меняется.

При сделках с недвижимостью ведущие риэлтерские фирмы города используют несколько форм расчетов с участием банков. Эти схемы более безопасны, чем пресловутый расчет "через тумбочку".

Наибольшей популярностью пользуются расчеты с использованием банковских ячеек. При таких расчетах покупатель кладет деньги в ячейку, а продавец их получает по мере выполнения своих обязательств. Обычно ячейка арендуется на два ключа, которые находятся у покупателя и продавца, и открыть ее одним ключом нельзя. Поэтому ни покупатель, ни продавец друг без друга воспользоваться ею не смогут. В случае использования сейфа банк несет ответственность за сохранность его содержимого, а всю процедуру организует риэлтерская фирма.

Но эта схема имеет смысл только в том случае, если договор на использование ячейки заключен от имени клиентов, а не от имени агентства.

Простота и дешевизна этой схемы не избавляет ее от некоторых недостатков. По мнению экспертов "Невского ключа", "Невского простора", "Экотона" и ряда других ведущих фирм города, при ее использовании возможны срывы сроков выплаты и затяжка сделки по вине любого из клиентов, который по каким-либо причинам может не прийти в условленный день, и тогда ячейку попросту не удастся открыть.

Хотя эта схема используется сейчас многими агентствами, специалисты считают, что она лишь временное явление и настоящие банковские схемы расчетов более привлекательны в плане безопасности.

Но устоявшегося и единого банковского инструмента расчетов на сегодняшний день в городе пока нет. Схемы с использованием безотзывных аккредитивов применяют сейчас "Экотон", "Невский ключ", "Невский простор". При этой схеме покупатель открывает счет в банке, с которого продавец получает деньги только при условии выполнения своих обязательств по сделке, за чем следит агентство по недвижимости. Переход средств осуществляется поэтапно, в соответствии с общепринятой схемой _ 50% после регистрации сделки 40% после выписки в паспортном столе, 10% после подписания акта сдачи-приемки.

Обходится эта услуга примерно в 0,5% от суммы сделки. Некоторые технические сложности возникают при использовании этой формы расчетов из-за необходимости перевода валюты в рубли и обратно, а также при сделках с несколькими участниками. Но в целом можно отметить более высокий уровень ее безопасности по сравнению с расчетами через ячейку.

В "Бекаре", например, используется несколько иная банковская схема с использованием ценных пакетов. Деньги или ценности, которые должны перейти по сделке от покупателя к продавцу, помещаются в пакеты, которые оцениваются в соответствии с рыночной стоимостью квартиры.

Затем ценные пакеты помещаются в депозитарий банка на имя продавца и после осуществления условий, указанных в договоре купли-продажи, переходят к продавцу. Переход средств происходит также по этапам и под контролем агентства. По этой схеме собственно валютных расчетов не производится _ это запрещено законом, несмотря на то, что в ценный пакет, как правило, кладется именно валюта, все расчеты законны, поскольку происходит передача пакетов, то есть имущества.

Достаточно надежной и безопасной является схема, в которой агентства недвижимости при взаиморасчетах клиентов используют ценные бумаги банков: векселя или сертификаты. (Сберегательные сертификаты _ свидетельство банка о вкладе денежных средств, удостоверяющее право вкладчика на получение суммы вклада и процентов по нему по истечении установленного срока; банковский вексель _ безусловное письменное долговое денежное обязательство банка.) АКБ "Анимабанк" уже около года работает с "Адвексом" и рядом риэлтерских фирм с использованием сертификатов и векселей. Используемые в схеме взаиморасчетов ценные бумаги могут передаваться другим владельцам, то есть сертификат или вексель приобретается покупателем перед сделкой, а после ее завершения реализуется продавцом. В результате расчет денежными средствами не производится. При этом не только снижаются риски при купле-продаже недвижимости, но и решается проблема хранения денежных средств клиентов.

Год назад "Адвекс" и "Бекар" сделали попытку включить в требования к лицензированию риэлтерских фирм взаиморасчеты через систему банков и финансовых институтов. Эти требования были не приняты КУГИ и сегодня при получении лицензии не обязательны.

И все же анализ рынка недвижимости наглядно демонстрирует, как может закончиться деятельность агентств, распоряжающихся деньгами клиентов по своему усмотрению. Агентства должны хранить деньги в банке, и не на личном счету его представителей, а на счетах фирмы или под контролем независимых финансовых структур. Это требование, принятое на федеральном уровне, во многом обеспечит безопасность клиентов.

Многое зависит здесь и от самих клиентов. Казалось бы, клиентам риэлтерских фирм нововведения понравятся. Но как показали опросы, проведенные бесплатной телефонной службой "Квартирный вопрос", клиенты рынка недвижимости в большинстве оказались не готовы к появлению новых услуг.

Во многих ведущих агентствах города, входящих в Ассоциацию риэлтеров, клиенты уже сегодня могут воспользоваться банковской системой расчетов, которая надежно защищает даже в случае краха агентства, не говоря уже о попытках мошенничества. Но зачастую пока именно клиент требует проведения расчетов "через тумбочку", предпочитая дешевизну безопасности.

Обзор по материалам риэлтерских фирм подготовилСергей УТКИН