[ предыдущая статья ] [ следующая статья ] [ содержание ] [ "Санкт-Петербургские Ведомости" ] [ поиск ] Санкт-Петербургские Ведомости No 40(1714), 3 марта 1998

Квартира в рассрочку? Мечтать не вредно...
Если почитать сообщения петербургских газет, покажется, что у нас достаточно просто купить себе квартиру в рассрочку, во всяком случае, эта услуга широко рекламируется. А на самом деле?

Первое, что удалось выяснить _ коммерческие банки действительно дают кредиты на приобретение жилья. Можете взять хоть 10, хоть 40 тысяч долларов. Но при одном условии _ стопроцентного залога. Чтобы взять у банка 40 тысяч, нужно внести в обеспечение некие ценности стоимостью не менее 50 _ 60 тысяч (чтобы окупить хлопоты при возможной продаже залога) _ это может быть валютный депозит, государственные ценные бумаги, пара хороших квартир. В общем, условие не для бедных. Отсюда и спрос на эту услугу: по данным комитета по жилищной политике в год за счет коммерческих кредитов строится по городу несколько десятков квартир.

Несколько разнообразил привычную схему Сберегательный банк. Он в качестве обеспечения готов принимать гарантии организации, в которой работает будущий квартировладелец. Но солидных фирм, относительно которых банк был бы уверен, что они не развалятся через пару лет, в городе _ единицы. А у этих фирм, в свою очередь, не так много работников, за которых они готовы поручиться. Какой магазин или завод поручится, что данный сотрудник будет в ближайшие десять лет трудиться именно у них, зарабатывая при этом не меньше 1000 долларов в месяц? В общем, и по этой схеме счет идет на единицы.

У Сбербанка есть еще одна форма рассрочки: по совместному проекту банка и фирмы VMB (Ви Эм Би). Предоставив все необходимые документы, в первую очередь о доходах и гарантиях, нужно внести сразу 25 _ 30 процентов стоимости квартиры, затем оформить кредит. Живых денег заемщик не увидит, они сразу будут перечислены на счет Ви Эм Би, фирмы, которая отвечает за строительство. Кредит гасится в обычном порядке. Данная схема имеет два существенных недостатка. В квартиру нельзя вселиться сразу _ ее еще предстоит построить. Другой недостаток серьезнее. Живых денег, как сказано выше, заемщик не видит. Их осваивает на строительстве доверенная фирма Сбербанка. Почему при этом заемщик все равно должен вносить залог по полной стоимости, почему залогом не могут быть те самые квартиры, которые возводят строители? Строителей вам выбрал банк, но отвечаете за успех их деятельности, за то, что они не обанкротятся, не разворуют деньги, вы сами. Это одна из главных причин, по которой союз Сбербанка и Ви Эм Би не принес больших плодов (в масштабах города, а не конкретной фирмы).

Есть и такая форма, как жилищные сертификаты администрации города. Их привлекательность в невысокой _ по сравнению с рыночным уровнем _ цене _ около 390 долларов за квадратный метр. Но именно это и стало их недостатком. По нашим данным, эти сертификаты пачками скупают коммерческие фирмы и купленные квартиры после минимальных улучшений перепродают уже по рыночной цене _ долларов по 600 за метр.

Одним словом, все схемы кредитования покупки жилья, предлагаемые сегодня в городе, рассчитаны исключительно на высокообеспеченных, на тех, кто и без всяких кредитов может купить себе квартиру за наличные деньги, но пользуется кредитом, чтобы не выводить свои средства из коммерческого оборота. На эту тему не стоило бы вообще говорить, если бы не намек на "просвет в тучах". По предложению Международного банка реконструкции и развития Петербург будет одним из городов, участвующих в "Жилищном проекте".

Не стоит обольщаться _ это еще не тот проект, который позволит купить квартиру любому человеку со стабильным доходом. Но от нынешних форм рассрочки он все же отличается в лучшую сторону. Главное отличие _ сравнительно небольшой первый взнос и возможность обойтись без залога. Суть в следующем.

Мировой банк выделил жилищный кредит правительству России. На местах _ в четырех городах, в том числе в нашем, создаются филиалы Федерального агентства жилищного проекта. Учредителями выступают федеральное правительство, правительство Петербурга и ряд банков. Обратиться в агентство с просьбой помочь приобрести квартиру могут многие, но не все из нуждающихся. Во-первых, нужно быть официальным нуждающимся, стоять на учете. Во-вторых, иметь деньги на первый взнос _ тысяч пять долларов. Кроме того, поскольку в залог ничего не выставляется, убедительно доказать свою платежеспособность _ зарплата на семью желательно не меньше 1000 долларов в месяц, незначительное число иждивенцев (не меньше половины членов семьи должны работать). Преимущество у тех, кто освободит ныне занимаемую площадь, а не просто перепишет ее на родственников.

По примерным оценкам жилищного комитета, семей, отвечающих всем требованиям, может набраться в городе тысяч двадцать. Но в ходе первого этапа _ 1998 _ 99 годы _ обслужить агентство сможет 2 _ 3 тысячи семей, что составит около 15 процентов от того количества жилья, что должно быть построено в нынешнем году.

Да, жители всех развитых стран живут в кредит. У среднего американца три четверти зарплаты уходит на выплату кредитов, но зато он сразу, может иметь дом, мебель, одну-две машины. Почему же у нас выгодней, не связываясь с кредитами, просто копить деньги, и покупать все сразу за полную стоимость?

Не потому, что в стране мало денег на кредиты, напротив, кредитных ресурсов избыток. Вопрос упирается в гарантии возвратности. И по первоначальному замыслу деньги Мирового банка должны были служить именно как гарантийный фонд.

По той схеме, что утверждена сейчас, агентство само выступает кредитором. Сколько денег у него есть _ столько и раздали на строительство жилья. Задумывалось по-другому: кредиты дают обычные банки, а агентство своими деньгами просто гарантирует их возврат. Ведь большинство заемщиков _ честные люди, которые добросовестно расплачиваются.

Нечестным может оказаться один из десяти. Но убыток от одного мошенника агентство перекрывает за счет доходов от честных заемщиков, которые платят определенный процент за предоставление гарантии. В этом случае агентство могло бы обеспечить строительство на сумму в десять раз больше, чем имеет денег, ведь оно оплачивало бы только "страховые случаи".

Но осторожность наших чиновников и банкиров возобладала. Они побоялись, что жилищных обманщиков окажется слишком много. Потому решили ничего не гарантировать, работать только с теми деньгами, что имеют сами. Их осторожность понятна, но тем, кто хотел бы купить квартиру, от этого не легче. Не будет покупателей квартир _ не наступит оживления в строительном секторе, в тех отраслях, что с ним связаны. Так и останутся "сидеть на деньгах" банки, которым буквально некому давать кредиты. Перефразируя слова персонажей из популярного мультфильма, можно сказать: у нас не "средств" не хватает _ у нас доверия и умения грамотно рисковать не хватает. Осторожным быть легко. Но не всегда выгодно.

Владимир НОВИКОВ